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    最高法院:土地转让方根本违约,受让方可以请求赔偿土地增值部分的损失
    CQLSW.NET   2018-03-07   信息来源:民商事裁判规则   作者:唐青林 李舒 杨巍
    核心提示:由于我国土地市场一直都较为火热,出于利益考量,土地使用权人签订土地转让合同后违约的情形时有发生。今日推送的最高法院案例对土地使用权人有很强的警示作用,最高法院认为,土地使用权人与受让方签订土地转让合同后,又将土地高价卖给第三人并办理过户的,应赔偿受让方土地溢价损失。也即转让方高价转卖的差价实际上最终将赔付给受让方,到头来竹篮打水一场空。

    裁判要旨

    土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地,根据《合同法》一百一十三条的规定,应赔偿受让方损失,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的预期利益。而合同履行后可以获得的预期利益即土地溢价。

    案情简介

    一、左右公司与艺术学院签订《联合开发合同》及补充协议,约定左右公司以联合开发的形式受让艺术学院约71亩出让土地使用权,总价款6680万元。

    二、后艺术学院将涉案土地以总价款8023万元转让给了案外人大山公司,并办理了过户登记。

    三、左右公司向北海中院提起诉讼,请求:解除双方签订的合同;艺术学院返还左右公司土地转让款人民币150万元;艺术学院支付占用左右公司支付的土地转让款利息640.4万元;艺术学院支付左右公司土地溢价损失2108.7万元。北海中院判决:解除双方签订的合同;艺术学院返还左右公司土地转让款150万元;艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失2108.7万元。未支持艺术学院主张的土地转让款利息。

    四、左右公司与艺术学院均不服北海中院判决,上诉至广西高院。广西高院认为,本案合同名为合作开发房地产,实为土地使用权转让,本案案由应定性为土地使用权转让合同纠纷,艺术学院根本违约导致左右公司的土地溢价损失为1343万元(8023万元-6680万元=1343万元)。判决将艺术学院赔偿左右公司的土地溢价损失变更为1343万元。

    五、左右公司与艺术学院不服广西高院判决,均向最高法院申请再审,最高法院裁定驳回双方的再审申请。

    裁判要点

    法院认定艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失的原因在于:

    第一,艺术学院与左右公司签订合同后又将案涉土地使用权转让给第三人,并办理过户登记,导致双方签订的合同目的无法实现,构成根本违约,左右公司享有解除合同的权利。

    第二,根据《合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定,合同解除后,当事人有权要求赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因对方违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,艺术学院一地二卖的差价即土地溢价,不仅仅是违约方艺术学院可预见的损失,而且已经现实地确定。故法院判令艺术学院应当向左右公司赔偿土地溢价损失1343万元。

    法院不支持左右公司请求支付土地转让款利息的原因在于,艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失已填补给左右公司造成的利益减损损失,而未返还的土地转让款的利息损失已包含在土地溢价损失中。

    实务经验总结

    前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

    一、该案对于土地使用权人有很强的警示作用,土地使用权人与受让方签订土地转让合同后,又将土地高价卖给第三人并办理过户的,应赔偿受让方土地溢价损失,也即转让方高价转卖的差价实际上最终将赔付给受让方,到头来竹篮打水一场空。

    二、关于一地数卖,物权的归属问题,请参阅民商事裁判规则公众号2017年4月1日推送的文章:《最高法院:一地数卖,花落谁家|12个判例总结5大裁判规则》。

    三、合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。请参阅民商事裁判规则公众号2017年3月1日推送的文章:《最高法院:名为合作开发房地产、实为土地转让》。

    相关法律规定

    《中华人民共和国合同法》

    第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

    (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

    (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

    (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

    (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

    (五)法律规定的其他情形。

    第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

    第九十八条 合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。

    第一百一十三条第一款 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

    《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

    第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。

    以下为该案在法院审理阶段,判决书中“本院认为”部分就该问题的论述:

    《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定的违约损害赔偿,系填补因一方违约行为而给对方所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。本案中,艺术学院一地二卖的差价即土地溢价,不仅仅是艺术学院可预见的损失,而且已经现实地确定。故原判决判令艺术学院应当向左右公司赔偿土地溢价损失并无不当。《联合开发合同》第五条第一款所约定的“全部损失”与上述合同法中违约损失的含义并无不同。艺术学院有关合同中的“全部损失”仅指实际损失的认识,系对合同的错误理解。

    关于艺术学院是否应赔偿左右公司未返还的150万元土地转让款利息损失问题。左右公司支付土地转让款3510万元原系履行自己的合同义务,后因艺术学院违约造成双方之间的合同无法继续履行而解除。但是,艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失已填补艺术学院因合同目的落空而造成的利益减损的损失,其中未返还的土地转让款的利息损失也已经包含在土地溢价损失中,故左右公司主张艺术学院应赔偿未返还的土地转让款利息损失的再审申请理由不能成立,本院不予支持。

    案件来源

    北海艺术设计学院、北海左右商贸有限公司与北海艺术设计学院、北海左右商贸有限公司建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书,[最高人民法院(2016)最高法民申301号]、北海左右商贸有限公司与北海艺术设计学院建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书,[最高人民法院(2016)最高法民申1259号]。

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