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    合作开发合同当事人均无房地产开发资质,但收购有资质企业进行开发的,合作开发合同为有效合同
    CQLSW.NET   2018-02-09   信息来源:民商事裁判规则   作者:唐青林 李舒 杨巍
    核心提示:合作开发合同当事人均不具备房地产开发经营资质,所签订的合作开发合同是否有效?今日推送的最高法院案例认为,当事人双方均不具备房地产开发经营资质,但通过收购具备房地产开发经营资质的公司对合作项目进行开发的,合作开发合同应认定为有效合同。

    裁判要旨

    合作开发房地产合同当事人虽不具备房地产开发经营资质,但通过收购具备房地产开发经营资质的企业对合作项目进行开发的,合作开发合同为有效合同。

    案情简介

    一、2009年12月,孙然与徐曼签订《投资合作协议书》,约定:双方共同投资开发建设某项目;孙然用53亩土地作为投资,徐曼以之前投入的500万元作为投资;双方各按50%分享利润、分担亏损。

    二、孙然收购了伟亚公司75%的股权,伟亚公司具有房地产开发经营资质,合作项目开发实际是由伟亚公司进行。

    三、2010年1月,孙然、徐曼、伟亚公司签订《协议书》,约定:徐曼退出项目;孙然、伟亚公司向徐曼支付投资款本金、利息、投资收益合计1.982亿元,全部还清上述款项的时间不超过8个月;孙然将持有的伟亚公司50%的股权转让给徐曼;待孙然、伟亚公司全部还清上述欠款之日,《投资合作协议书》自动失效,徐曼将伟亚公司50%的股权转回孙然。

    四、徐曼向海南高院提起诉讼,请求判令:孙然、伟亚公司向徐曼支付1.734亿元及利息。海南高院认为,《协议书》系一份附生效条件的协议,所附条件为孙然、伟亚公司付清约定款项。由于条件并未成就,《协议书》并未生效。判决:对孙然已投入成本进行评估确认后,由徐曼继续负责该项目的投资开发建设和销售,待该项目收益确定后徐曼、孙然依照《投资合作协议书》的约定分配收益。

    五、孙然、徐曼、伟亚公司不服海南高院判决,上诉至最高法院。最高法院判决:孙然、伟亚公司向徐曼支付人民币1.734亿元及其利息。

    裁判要点

    首先,徐曼及孙然虽均为自然人,不具备房地产开发资质,但是双方通过股权转让方式获得具备房地产开发资质的伟亚公司的股权,房地产开发实际是由伟亚公司进行的,因此,《投资合作协议书》有效。孙然主张《投资合作协议书》违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定,应认定无效,最高法院不予支持。

    其次,《协议书》并非附生效条件的合同,《协议书》中关于还款时间不超过8个月的约定,是对履行期限的约定,并非合同生效条件的约定。故《协议书》已生效,孙然、伟亚公司应依约履行合同义务。

    实务经验总结

    前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

    合作开发房地产合同签订时当事人一方应具备房地产开发经营资质,或者起诉前当事人一方已取得房地产开发经营资质,或者已依法收购具有房地产开发经营资质的企业,否则合作开发合同会被法院认定为无效合同。

    相关法律规定

    《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

    第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。

    当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。

    《中华人民共和国城市房地产管理法》

    第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

    (一)有自己的名称和组织机构;

    (二)有固定的经营场所;

    (三)有符合国务院规定的注册资本;

    (四)有足够的专业技术人员;

    (五)法律、行政法规规定的其他条件。

    设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。

    设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。

    房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

    《城市房地产开发经营管理条例》

    第九条 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

    以下为该案在法院审理阶段,判决书中“本院认为”就该问题的论述:

    徐曼及孙然虽均为自然人,不具备房地产开发资质,但双方在《投资合作协议书》中明确约定共同投资成立“有限公司”开发建设凯莱项目,并实际通过股权转让方式获得具备房地产开发资质的伟亚公司的股权,房地产开发是由伟亚公司进行的,并非由徐曼、孙然直接进行。因此,《投资合作协议书》并不存在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定的应当认定合同无效的情形。孙然关于其与徐曼均为自然人,不具备房地产开发经营资质,双方签订《投资合作协议书》,投资合作开发房地产项目,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定,应认定无效的上诉理由不能成立。

    徐曼、孙然、伟亚公司三方于2010年1月30日签订《协议书》,载明“根据现在的市场行情,三方同意确定该项目(即凯莱项目)纯利润3个亿。现因三方的经营思路的不同,徐曼同意退出该项目。为此,三方经友好协商,达成如下协议”;第一条约定,无论项目盈亏情况如何,孙然、伟亚公司均应无条件向徐曼支付投资款本金、利息、投资收益1.982亿元,在该款项还清之前,徐曼仍保留项目50%的权益。由此可见,《协议书》的真实意思是将徐曼通过伟亚公司享有的凯莱项目的50%的权益转让给孙然,孙然向徐曼支付1.982亿元转让款作为对价,该意思表示真实,且不违反我国法律、行政法规的规定,应当认定有效。《协议书》第二条第九项关于最长不得超过8个月的约定,是对孙然支付股权转让款期限的约定,并非合同生效条件的约定。《协议书》并非附生效条件的合同,一审判决认为《协议书》系附生效条件的合同,且因生效条件未成就而未生效,适用法律错误,应予纠正。孙然主张其签订《协议书》是受胁迫而为,但并未举出充分的证据予以证明,故该抗辩理由不能成立。

    ……如前所述,《协议书》有效,孙然、徐曼均应依据《协议书》的约定履行各自的合同义务。根据《协议书》的约定,孙然应当在《协议书》签订之日起最长不超过8个月的时间内向徐曼支付1.982亿元,但孙然除此前支付的1760万元和200万元外,并未支付任何款项,因此构成违约,应当向徐曼支付欠付款项并承担相应的违约责任。

    案件来源

    徐曼与孙然、海南伟亚实业有限公司合同纠纷二审民事判决书,[最高人民法院(2015)民一终字第305号]。

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