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    最高院:房地一并抵押4则裁判意见
    CQLSW.NET   2018-02-13   信息来源:小甘读判例   作者:甘国明整理
    核心提示:抵押地上建筑物的,债务人不能清偿被担保的债权时,抵押权人可以一并折价、拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权。

    1.抵押地上建筑物的,债务人不能清偿被担保的债权时,抵押权人可以一并折价、拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权。

    最高人民法院认为,物权法第一百八十二条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”

    本院认为,在设定抵押权时,建筑物和其占用范围内土地具有不可分离的依附关系,法律将建筑物和其占用范围内建设用地使用权视为一个整体,规定了“房随地走”和“地随房走”的双向统一原则,即在抵押权设定时,应当将建筑物和其占用范围内建设用地使用权一并抵押,不允许分别抵押。以地上建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押,不得仅抵押地上建筑物。抵押地上建筑物的,债务人不能清偿被担保的债权时,抵押权人可以一并折价、拍卖或变卖抵押的地上建筑物和其占用范围内的建设用地使用权。

    本案中,中行甘井子支行与首宇公司签订的抵押合同一约定以首宇公司提供的三项抵押物作为担保,虽然双方只对上述第2项工业产房及第3项在建工程办理了抵押登记,对第1项国有土地使用权未办理抵押登记,但是第1项国有土地使用权是在第2项工业产房及第3项在建工程占用范围之内,双方对合同约定的第1项国有土地使用权作为抵押财产均有明确预期。

    根据物权法第一百八十二条的规定,第1项国有土地使用权应当与第2项工业产房及第3项在建工程一并抵押,未一并抵押的也视为一并抵押。因此,中行甘井子支行对抵押合同一中17460.42平方米工业产房及12252.06平方米在建工程占用范围内的国有土地使用权亦应享有抵押权,并享有优先受偿权。一审法院以未办理抵押登记为由,判令中行甘井子支行对案涉国有土地使用权不享有优先受偿权,适用法律不当,本院予以纠正。

    索引:中国银行股份有限公司大连甘井子支行与库伦旗首宇甜菊糖有限公司等金融借款合同纠纷案;案号:(2017)最高法民终436号;合议庭法官:骆电、李桂顺、潘杰;裁判日期:二〇一七年十月三十一日。

    2.在建工程抵押登记,在建工程范围内的土地使用权应视为一并抵押,该建筑物之抵押权效力及于土地使用权。

    最高人民法院认为,《中华人民共和国物权法》第一百八十二条第一款规定了“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押”,第二款又进一步明确规定“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”

    本案《抵押合同》对“开元华府1、2号商业,开元豪庭3、4号商业”在建工程约定了抵押,《在建工程抵押登记证明》也为“开元华府1、2号商业,开元豪庭3、4号商业”在建工程进行了抵押登记,依据前述物权法第一百八十二条第二款之规定,案涉土地使用权也应视为一并抵押,该建筑物之抵押权效力及于土地使用权,故红岭创投对“开元华府1、2号商业,开元豪庭3、4号商业”在建工程范围内的土地使用权享有优先受偿权。

    索引:红岭创投电子商务股份有限公司与贵州开元嘉德置业有限公司借款与担保合同纠纷案;案号:(2017)最高法民终197号;合议庭法官:李晓云、王季君、王丹;裁判日期:二〇一七年九月二十日。

    3.对房屋抵押办理登记,但未对房屋占用范围内土地使用权办理登记的,抵押权人土地使用权亦享有抵押权。

    最高人民法院认为,《最高额抵押合同》中约定的抵押物除案涉房屋外,还包括土地使用权。其中约定的抵押物明确包括案涉土地使用权在内,双方当事人对该土地使用权作为抵押财产均有明确预期。即使案涉土地使用权未办理抵押登记,根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”之规定,建行分宜支行对案涉土地使用权亦享有抵押权。一审判决以未办理抵押登记为由,判令建行分宜支行对案涉土地使用权不享有优先受偿权,认定事实和适用法律均有不当,本院予以纠正。

    索引:中国建设银行股份有限公司分宜支行与江西江锂科技有限公司金融借款合同纠纷案;案号:(2017)最高法民终40号;合议庭法官:王展飞、毛宜全、马东旭;裁判日期:二〇一七年六月二十五日。

    4.房产抵押登记与房产所占土地使用权抵押期限不一致的,二者其一抵押期限届满后,仍应与视为与另一抵押物抵押期限一致。

    最高人民法院认为,本案中,就冯流权、冯华芳、冯适光、冯峰光、刘秀梅共有的位于惠州市麦地永竹街××号的房地产设定的抵押,中行惠州分行分别就房屋及所占土地使用权向行政主管部门申领了他项权证,虽然惠府他项(2012)第783号《土地他项权证》载明本次最高额抵押权的抵押期间为2012年11月13日至2013年11月7日,但《惠州市房屋权属档案信息查询结果》显示中行惠州分行针对惠州市麦地永竹街××号房产享有的最高额抵押权所担保的债务履行期限为2012年11月13日至2017年12月31日,根据《中华人民共和国担保法》第三十六条第一款“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”的规定,惠州市麦地永竹街××号房产所占土地使用权抵押期限届满后,仍应与房产一并抵押,期限应与房产登记的债权确定期间一致,即至2017年12月31日。《最高人民法院研究室关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函》系本院研究室的答复函,且该函的内容不符合本案情形,因此不适用于本案,不影响本院对645号《最高额抵押合同》债权确定期间的认定。

    索引:中国银行股份有限公司惠州分行与冯流权等金融借款合同纠纷案;案号:(2016)最高法民再405号;合议庭法官:李伟、汪治平、宫邦友;裁判日期:二〇一七年三月二日。

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