想成为房产律师,就要有大量房产案子
要想成为房产律师,就要有大量房产案子。一个律师,比如你,法学院毕业24,法学硕士27,法学博士30。干到60岁基本退休了。整个职业生涯大概有30年。头10年是创业,中间10年是转型,最后10年基本上不是挑案子做,就是组建团队做管理。一个律师的专业方向,基本就是他二十几岁到三十几岁这个过程中确定的。人到中年,再转型极其痛苦。
我认识一位同行由于经历了一些事情,毅然放弃了之前几年的积累,现在转做刑事辩护了。现在他每天在看守所门前等待收费500块的小生意,痛并快乐着。律师转一次型,等于换一个产品,等于要换一个团队,换一个办公室,换一群客户,换一群同事、领导、下属,换一个住处,要是不小心,恐怕连老婆都要换——人家不想跟你啦——除了自己没换,还是个律师,差不多换了个干净。转型的高成本,对大部分律师来说都是阻力,就像今天很多公务员又想辞职又不敢辞职的心理一样。所以,入行时选择的专业方向,基本决定了90%律师一生的专业方向。
律师每年承办的案件数量是有限的
一个律师一年大概承办30个新案件。根据产品的不同,拼命程度的不同,有的律师能一年办一百来个案件,这基本就是人的极限了。你的体力有限,精力有限,时间有限。30个案子,有多少个专业方向呢?这是老牌律师门户中顾网的产品分类,这个分了七大类大概八十个左右的产品。
这个分类还不够精细,其实还可以细分出很多不同的子产品,比如房产律师,分成一次开发,二次开发,建设工程,商品房销售(非诉),二手房赔购,二手房纠纷,商品房纠纷(诉讼),拆迁,征地,征收,拆违,业委会,甚至还可以根据客户的不同分成企业或者是个人的,比如企业拆迁,写字楼买卖租赁,等等。
法律门户网站的分类方式,主要是为了迎合客户的需要,越是靠上靠前的,往往越是客户经常点击、提问的。按照我们过去和CCTV12频道合作进行的统计,大众咨询里面差不多有40%的咨询是婚姻家庭,然后25%是劳动纠纷,还有差不多15%是交通事故。也就是说,如果一个律师一年就30个案子的话,想把所有的产品做一遍几乎不可能。
上面说的是诉讼,非诉的话,很多非诉案件的工作量非常大,人手不足的话根本做不过来。比如破产案件,一年也就能做几个,几年(3年到8年)才能结案。有的案子是风险代理,从你30岁接到案子,到你拿到律师费,可能你都40了。当然也有专利代理这种小案子,靠量来堆积。好的非诉案件基本都要组织规模化生产,没有一定的团队规模是没法完成生产的,和诉讼案件多是一对一服务相比,非诉案件是多对一服务。平均一个律师一年能接触到的产品数量只少不多。
除了体力不够,你的营销能力也是有边界的
有的律师说了,我案子多了,我就从我的案子里面挑,我把房产案子全挑出来,别的我不做,久而久之,我就在房产案件里有名了,我的房产案子就多了。其实呢,营销比承办案件通常来说难度更高。大部分律师都能一年办30个案子,但是不能拉30个案子。至少80%(24万)的律师一年根本就拉不到30个案子——能从3000个案子里面挑30个房产案子的可能性超级低。
我们综合一下上述分析,就可以知道,一个律师一年能代理的案件数量是非常有限的。五花八门的案子是无限的。办多少个房产案子可以管自己叫专业房产律师呢?前面说了,有拆迁、买卖、集团诉讼、建筑工程、开发商、拆迁方、监理方、施工方、设计方、投资方、银行方的律师,以房产案件里面最简单的二手房买卖合同纠纷为例。
30个二手房买卖合同纠纷做下来,你有没有可能把这个产品所有的情况全部遇到并解决呢?比如,我有个客户,买房的时候是用女友名字买,买着买着对方毁约了,不卖了,女友跟他分手了。女友认为小伙子太窝囊,干脆出国啦。小伙子呢,拿着爸妈的钱买房,现在不想买了——伤心之房——要打官司,打官司就要有原告,可是原告出国了。小伙子能不能自己做原告呢?
再比如,哥哥借妹妹的名义去买房,哥哥没有购房资格妹妹有,结果,买房的时候哥哥在合同上签的是自己的名字,和中介说,最后房子是过户给妹妹,然而妹妹本人并没有签字。现在房价涨了,业主一看买受人没有购房资格,趁机起诉要求解约。哥哥能不能把他在合同中的权利现在转让给妹妹呢?
再再比如,某大姐从某台湾人手里买房。为了办手续方便,大姐借债付清全款,让台湾人给自己留了两个公证委托书,一份是公证办理按揭贷款,一份是公证委托办理过户。现在银行说啦,你这个公证委托办理按揭贷款,行不通!所以大姐就僵住了,找台湾业主希望其出面配合,台湾业主说:你自己搞定吧,反正全款我都拿了。大姐该怎么办?
事实证明,群众的想象力,比律师、法官、人大(负责立法)、政府都强!这些二手房案件的“技术含量”比其他产品要低。因为大部分都是通过一个民事诉讼就能解决,熟练的话可以不用上法庭就调解。基本上你的业务知识——法律以外——就是需要了解二手房交易流程基本就足够了。这和其他领域的房地产案件需要了解行政流程、建筑知识、房产知识等等相比,复杂程度是最低的。
有不少律师,不一定是因为文理科,就是天生对理工类的学问极其不敏感,拿到个工程上的东西学起来非常吃力,这样做房地产案子的时候就会遇到很多阻力。虽然能基本胜任工作,但是不容易成为高手——好律师,你要能理解你的客户,理解你的产品,理解你的行业(房地产),你能给买房投资的炒房客指点一二,你能听懂结构工程师的分析,你能看懂建筑工程红线,你能和施工的聊,和售楼人员聊,和搞优化设计的聊,理解他们的行规、逻辑、思维方式,能把所有的这些人全部串起来。
有限的办案经验如何面对无限的案件
什么案子都做,一年30个案子,考虑到房地产案件在所有案件中的比例可能连百分之一都没有,那么一年下来你平均也就能接到一两个房产案件。就算是只做房产案件,一年也不过30。5年积累下来,才做了150件。当然,在中国,办过100件以上的房产案件,说自己是房产律师,我觉得已经问题不大了。因为你恐怕已经超过了99%的同行。全国有30万名律师,1%也有3000人。
有的律师说,自己很有天赋,不管什么案子,都能分析一二,找出答案。这一点绝不可否认,因为学习、理解、研究本来就是律师的日常。但是既然有所谓专业律师,自然是有市场需要。上一段提到的三个案子,客户都会找到你来咨询,但是他们一般希望得到比较确定的分析,最好不是,可能、大概、如果。
法律的生命不在于逻辑,而在于经验。我不知道这句话放在这里对不对。总之如果什么都做,几乎不可能成为专业律师。很多年轻律师入行的时候想找一些综合产品做,想去什么业务都有的律所,想多接触各种类型的案子。他们有一种看法,就是我只要什么产品都做一下,先学习,然后从我的产品里选我的专业方向,然后我就只做一种案子了。
这个思路是有问题的。基本上意味着数年以后这位律师要二次创业。比较常见的情况是这些律师干了几年之后重新寻找专业团队,从0开始学习新业务。他们和5年前最大的不同,就是会立案,会开庭,会和客户打交道。但是5年的经历有时候带来的也不全是经验,也有习惯,好习惯和不好的习惯。
到哪里找30个案子?
这个时候问题就来了,怎么搞一年30个同类案源呢?答案很简单,找一个提供这种案源的师父。这又再一次的说明律师事务所一个硬道理,叫案源为王。要想成为专业律师,就要找专业师傅。北京有个著名大律师原来是中国专利局出身,他就算什么证也没有,丝毫不妨碍他是行业翘楚,如果你能拜他为师想成为专利律师有什么难的。
中国今天有大概30000家律师事务所,这里面专业所极少。普通人寻找专业律师的寻找成本非常高。客户尚且如此,律师也一样。我记得2010年的时候有人请我们帮忙转介绍一个能写金色降落伞协议的律师。后来终于找到一位,开价15万,就写一份合同。后来客户委托了没有,这律师是不是真的能写出来,我就不得而知了。光是敢报价,就很了不起。
寻找专业律师,主要依靠转介绍。我们今天知道空难、国企改制、上市、离婚、刑事辩护这些领域里面都有一些爬到顶点的大拿,他们做到一定程度,自然需要招兵买马,这就是年轻人最好的学习机会。当然,投简历最好还是你自己投,律师都是个体户,彼此认识但是不见得能有多铁,找关系找师傅这事,不见得靠谱。
在哪里执业?
要想成为专业律师,选择城市是非常重要的。很多产品基本只能选北京,比如最高院再审。有的产品只有京沪广深有。有的产品可以在二线城市做。
今天中国的律师业,是高度集中的,30万律师,3万律所,500亿营业额,其中光北京就有3万律师,3000律所,100亿营业额,也就是说,一个城市就占了十分一的律师,以及五分之一的营业额。上海有2万律师,2000律所,100多个亿营业额。广州深圳加在一起也有数十亿。
这样算下来,至少有一半的营业额被四个城市占了。然后剩下的全部城市加在一起,共享剩下的一半(可能还不到)。中国大部分省,一个省的律师一年创收十个亿,更别说非省会城市了。这样的结果就是在一个业务市场不成熟的城市起步创业,你所有的工作都必须从0开始。你找不到专业的师父,也没有足够的案源——可能一年下来这个城市所有的某种产品的案件加一起都不到30个,更不可能全部被你拿走。
这就是为什么我一直建议年轻律师先从京沪广深起步锻炼一下,然后再考虑回不回老家。在年轻律师刚毕业,刚考过司法考试这个年纪,他是不容易看到这一步。在这个年纪,我们的学校培养的学生都像刚破壳的小鸟,考试、上课、家长的照顾、老师、同学、恋爱、DOTA、篮球就是他的整个人生了。更多的人都是凭着想象去理解法律服务市场,凭着本能去选择城市——比如女友坚决要回老家当公务员,本着今晚有炮打的冲动,非要从三线城市开辟一条专业道路——我有个小友就是打算成为山东某城市最著名的专利律师。
那天我问他,你的专利律师道路走得如何啊?他给我说,现在他已经立志要做当地最著名的劳动法律师了。我有时候想,如果上帝安排他毕业的那年失恋了,是不是对他的整个人生都是一件好事呢?二十年前,一群律师从北京起步,从没有专业到有专业,谁也不是一上来就成功的。我今天指出来的,可能是条捷径,不是我来定义这件事必须按照某个思路来做,我说的也不都是对的,可能大部分都不是。我把我的想法写出来,希望能引起一些思考,就够了。 |